3月18日上午，張家港市后塍街道西墩路南段，一棟淺灰色外立面的嶄新二層小樓前，居民毛泉斌和華清開心地領取了新的不動產(chǎn)權證和房屋鑰匙?！拔７拷馕＝K于畫上了句號，裝修好，就把父母接回來?！迸踔鴣碇灰椎摹凹t本本”，華清難掩激動地說。

西墩新村21幢危房重建，是蘇州首個完全由居民自籌資金進行恢復性重建的自主更新項目，在政府主導和市場資本主導模式外，蹚出了一條新路徑。為何要原拆原建?居民自籌資金有什么難點?此模式是否可復制?

達成共識是最難一步

西墩新村21幢為房改房，二層砌體結構，始建于上世紀70年代末，建筑面積約487.4平方米，共有14間房屋，8戶居民居住，戶均面積55.46平方米。因年代久遠，房屋出現(xiàn)墻體開裂、建筑材料外露、屋面滲水等嚴重安全隱患。2022年7月，該幢房被認定為D級危房。

危房解危，普遍的做法是拆遷，將居民搬離，進行異地安置或貨幣補償安置。“這兩種安置方式，居民參與意愿都不強?！焙箅笾行纳鐓^(qū)黨委副書記須征宇告訴記者，一方面，居民在此居住幾十年了，不愿搬到其他地方去。另一方面，此處房屋面積較小，加之居民經(jīng)濟條件不佳，異地保障房安置需要再付一筆不小的費用，而若選貨幣安置只能拿到10多萬元，居民搬出后可能面臨無房居住的問題。

傳統(tǒng)辦法沒有走通，后塍街道便把目光放在原地重建上，并一次次上門做工作，引導居民轉變“等靠要”的思想。2022年7月，全體居民終于達成共識，8戶共同出資，實施原地恢復性重建。“讓居民形成共識，是第一步，也是最難的一步，需要全體居民同意，才能實施。社區(qū)、街道反復挨家挨戶溝通協(xié)調，談了有幾十次?！焙箅蠼值傈h工委副書記、辦事處主任陳立說。

達成共識后，居民自籌資金建房，怎么立項?怎么籌款?一個個難題迎面而來?！爱敃r，我們調研了一些省內外地區(qū)，對照轄區(qū)危房解危實際，都沒有可直接借鑒的經(jīng)驗?！标惲⒄f。張家港市城市更新工作領導小組統(tǒng)籌各部門，明確了項目立項、土地確權、產(chǎn)權登記等審批路徑。尤其立項方面，該項目以“后塍中心社區(qū)作為立項主體+全體產(chǎn)權人備注”的形式進行立項，首次突破自然人、多產(chǎn)權人無法聯(lián)合立項問題?？铐梿栴}，街道與社區(qū)作為項目統(tǒng)籌主體，與居民商議分兩批次繳納。施工前繳納50%到街道公共賬戶，建成后再繳納后50%。

2022年8月30日，居民全部搬離了危房，其中5戶居住到子女家中，3戶臨時居住到社區(qū)提供的過渡房內。危房“重生記”邁出關鍵一步。

居民出大頭，政府給補助

記者在現(xiàn)場看到，新房獨門獨戶，設計為一上一下戶型。一樓為客廳、廚房，樓梯下設有衛(wèi)生間，二樓除了臥室、陽臺，還設有衛(wèi)生間。

“我父母都80多歲了，在這里住了幾十年，不愿搬走，周邊菜場、醫(yī)院等配套都有，生活很方便。但重建前，房屋破舊，遇到下雨天，會漏水，所以了解到原地重建政策后，我是支持的?！比A清說。

該項目以“產(chǎn)權人自主更新+政府扶持+國資公司輔助”模式重建房屋，產(chǎn)權人負責建筑建設成本，政府負責公共設施配套，具備相關資質的國資公司指導實施重建工程。

談價格、定方案、排房屋位置……每個步驟確定背后都是很多次溝通協(xié)調。不只8戶居民，房前屋后居民的工作都得做。在前期準備階段，負責代建的張家港市城保公司初步擬定了重建方案和建設圖紙。

街道請設計院出了兩版戶型設計，最終優(yōu)化戶型，在套內面積不減少前提下，將原本公用樓梯等涉及的公攤面積，計入建設主體面積，在政策允許的范圍內，戶均增加面積達到10%，確保每戶面積不低于60平方米?！爸亟ㄇ埃钚〉拿娣e只有44.39平方米，現(xiàn)在最小的一戶面積也有62.22平方米?！表氄饔钫f，提意見，盯進度，居民全程參與，“在一樓樓梯角增設衛(wèi)生間，合理利用面積，就是居民提的建議?！?/p>

為降低建設成本，張家港各相關部門還通過“壓價、比價、讓價”的方式，將建安成本核定為每平方米2775元(超原產(chǎn)證面積10%以上部分，參考周邊房屋市場價額外增收改造費用)。居民平均花費18萬元左右，就在原址上重建了新房子。后塍街道在此配套了強弱電下地、雨污分流、天然氣入戶等基礎設施，鋪了瀝青路。相關部門合理減免了規(guī)費、服務性收費。危房解危后，保持原土地性質、原交易屬性不變。

創(chuàng)新政策、達成共識、明確出價等難啃的“硬骨頭”一一啃下來后，2023年10月，西墩新村21幢重建正式啟動。次年5月，建筑主體完工。4個月后，整個工程完工，進入產(chǎn)權證辦理階段。

“今天，共有兩戶居民拿到新的房產(chǎn)證。其他產(chǎn)權人走完手續(xù)后，張家港保稅區(qū)不動產(chǎn)登記中心將陸續(xù)發(fā)證，這個句號終于要圓滿畫上了?！表氄饔钫f。

為更多項目提供可復制經(jīng)驗

住建部部長倪虹在十四屆全國人大三次會議民生主題記者會上表示，鼓勵地方探索居民自主更新改造老舊住宅。蘇州居民自籌資金讓高齡危房煥然一新的模式，是否可復制?

陳立認為，“我們提出這種模式，是綜合計算‘經(jīng)濟賬’‘情感賬’，深思熟慮后決定的?！彼f，危房解危多是零星地塊，走傳統(tǒng)拆遷老路很難走通。一方面，居民不愿意搬遷，另一方面，政府也不好開發(fā)。城市更新只靠政府投入，財政壓力大，實施周期長，很難持續(xù)。鼓勵產(chǎn)權人自主更新，政府補貼配套，不僅可以減輕財政負擔，還能確保更新的可持續(xù)性。

“如何合理吸收多元權利主體，共同發(fā)揮政府、市場、居民的力量，深度參與城市更新，是新發(fā)展階段面臨的課題?！苯K省城鎮(zhèn)化和城鄉(xiāng)規(guī)劃研究中心正高級工程師邵玉寧認為，蘇州首個產(chǎn)權人自籌資金重建危房的實踐探索，是我省實施城市更新行動以來，圍繞社會資本多元參與和資金共擔，不斷先行先試突破政策瓶頸創(chuàng)新體制機制的典型案例。在這里，居民的角色從過去單純的“訴求提出方”向“深度參與方”轉變，既是出資人之一，也是自主更新的最大獲益人。這個項目的成功落地，對我省探索居民自主更新改造老舊住宅提供了新思路，也為我省城市更新行動不斷走向深水區(qū)提供了可復制可推廣的有益經(jīng)驗。

“蘇州這種‘增容、不增戶’的自主更新方式，在城市基礎設施條件較好、服務配套相對完善的片區(qū)，是具有一定推廣價值的，也符合‘誰受益、誰出資’的基本原則，前提是不能對周邊利益相關人產(chǎn)生影響。比如增加了高度影響了周邊樓宇采光，增加了基底面積擠壓了道路等公共空間。”省規(guī)劃設計集團城市更新規(guī)劃設計院院長王海勇提醒，復制這類零星地塊自主更新的模式，必須基于片區(qū)規(guī)劃總體穩(wěn)定、符合總體發(fā)展定位，在基礎設施與公共設施完善的地區(qū)實施，避免二次大規(guī)模改造或拆遷。

記者 白雪 徐瑞雅 楊麗媛